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【缅甸投资指南】新缅甸公司法与不动产权利



本系列前文 「缅甸投资指南 2」就缅甸对外国人及外国公司取得不动产的限制,做了简要的说明。简言之,根据1987年的「限制不动产转让法」 (the Transfer of Immovable Property Restriction Act, “TIPRA”),任何人不得出售、转让、抵押不动产予外国人及外国人控制之公司。相对的,根据TIRPA第3与第4条规定,外国人及外国人控制之公司即不能买受、受让不动产或取得其担保利益 。违反前述规定者,处以三到五年有期徒刑,并没收系争不动产 。


此外,TIPRA第5条、第11条,以及第12条条文规范,外国人及外国人控制之公司也禁止租赁不动产超过一年 。 违反者,处以总租金三倍以内之罚金,并没收系争不动产。

在现行法律框架下,外国人或外资公司能依法享受不动产利益的方法,主要有四:

第一、依据2016年缅甸投资法 (the Myanmar Investment Law, 2016) 设立的特许公司, 需经联邦层级或省邦层级的投资委员会核发「投资许可」(Investment Permit) 或「投资认可」(Endorsement),则能享受签複数年租约的特许权,但不超过50年外加两次10年的展期,最长可达70年。


第二、依据2014年缅甸特别经济区法 (the Myanmar Special Economic Zone Law, 2014),享有签複数年租约特许权限,不超过50年外加一次25年的展期,最长可达75年,值得一提的是,缅甸目前已经正式启用之缅甸特别经济区仅 Thilawa一处。


第三个方式,则是根据公寓法(Condominium Law, 2016),符合法定条件之公寓,其中40%得售予外国人(是否包含法人,则待观察)。


第四,也是最众所瞩目的,依照即将于2018年8月1日施行的「缅甸公司法」(the Myanmar Companies Law, 2017)成立的「带有外资成分的缅资公司」。新缅甸公司法第1条明确指出,「外资公司」系指在缅甸联邦境内成立,由任何境外法人团体或其他外国人(或二者之组合)直接或间接对其拥有超出35%权益之公司。换句话说,外资直接或间接拥有不超过35%权益之公司,属于缅资公司,得享受缅资公司之待遇。


「带有外资成分的缅资公司」买受、取得、或长租不动产,是否会违反「限制不动产转让法」相关规定,一直是执法单位、投资主管部门、及投资人的重大疑虑。简单来说,新缅甸公司法关于外资公司的定义,与「限制不动产转让法」是否有所扞格,外界都在关注。实则,如果细读「限制不动产转让法」第2条第c项,关于「外国人控制之公司」之定义为「非由缅甸公民经营及控制或缅甸公民未享有控股权利(majority interest)之公司或合伙组织」,依此规定,新缅甸公司法下的「带有外资成分的缅资公司」并不属于「外国人控制之公司」,从而应不受「限制不动产转让法」第3条到第5条之限制。

换句话说,新缅甸公司法下的「带有外资成分的缅资公司」得享受不动产上的使用、收益、担保、及长租之利益。然而,实务上长期将「限制不动产转让法」第2条第c项之「外国人控制之公司」从严解释为「任何带有外资成分的公司」,虽然缅甸计画暨财政部多次表明新缅甸公司法下的「带有外资成分的缅资公司」享受不动产上之利益并不违反「限制不动产转让法」相关规定,具体的法律实践,尚待2018年8月1日新缅甸公司正式施行后,进一步确定。




以下是 中缅经济合作发展促进会:[缅甸投资指南02] 缅甸土地使用对外国人之限制


土地是重要的生产要素,取得土地是投资设厂的首要之务,然而各国对外国人取得以及使用土地多有一定限制土地是重要的生产要素,取得土地是投资设厂的首要之务,然而各国对外国人取得以及使用土地多有一定限制。

在缅甸投资指南第一篇:「缅放宽外资参与农业与医疗设备贸易行为」,提及缅甸的开放政策中,不忘兼顾本地利益。其中,对外国人利用土地的限制,则是有效的管制手段,确保本国人透过支配土地权限,享受到开放带来的红利。

依据1987年的「限制不动产转让法」 (the Transfer of Immovable Property Restriction Law) ,外国人及外国公司不能取得不动产上利益,含用益利益及担保利益,仅能以承租的方式为之。纵使承租,法令也有诸多限制,租约仅能一年一签,租期不超过一年。

实务上或有使用 「人头」 (nominee) 的形式,但以此持有土地会构成严重的刑事责任(三年以上、最高五年有期徒刑、该不动产将被没收);违反前述租赁限制,将被处予罚金、没收该不动产,法律风险甚高。

如何取得複数年租约特许权?

在现行法律框架下,外国人或外国公司能依法享受不动产利益的方法,主要有二:


第一、依据2012年外商投资法 (the Foreign Investment Law ) 设立的特许公司 (通称「MIC公司」,因为需经「缅甸投资委员会」许可(the Myanmar Investment Commission),则享有能签複数年租约的特许权:不超过50年外加两次10年的展期,最长可达70年。

第二、依据2014年缅甸经济特区法 (the Myanmar Special Economic Zone Law, 2014),享有签複数年租约特许权限,不超过50年外加一次25年的展期,最长可达75年。缅甸目前已经正式启用之缅甸经济特区仅迪拉瓦( Thilawa) 一处。


来源:缅甸投资指南